Vendedor de bienes raíces: ¿Cuáles son las obligaciones que debe cumplir?

¿Qué obligaciones debe cumplir un vendedor de bienes raíces al llevar el papeleo de la compra de tu casa?

Cuando un vendedor de bienes raíces no cumple con lo que ofreció al inicio de un proceso de compraventa de una casa, está incumpliendo con sus responsabilidades y existen consecuencias. Para evitar lo anterior y no caer en pleitos legales, es necesario que conozcas algunos puntos que te compartiremos a continuación y exigir que estos se cumplan. 

Al comprar una casa usada o nueva, el protocolo a seguir deberá ser cuidadoso y cuidado. Confiar en un vendedor de bienes raíces es el primer paso para una sana relación para conseguir tu patrimonio aunque hay aspectos que se relacionan con la legalidad de la compra inmobiliaria. Uno de los más importantes es la legalidad del contrato de compraventa, las escrituras, la inscripción de la casa ante el Registro Público de la Propiedad y entonces viene el juego más importante del vendedor de bienes raíces, que es que se asegure que el inmueble será entregado en las condiciones previamente acordadas y en el tiempo requerido.

La compraventa no concluye con la firma del contrato de una nueva casa. En un proceso de compra se inmiscuyen aspectos posteriores como esperar que la propiedad no cuente con vicios ocultos en un plazo estipulado en el contrato luego de que se haga la entrega del bien inmueble, entre otras cosas y para ello, debemos contar con el confiable vendedor. 

Para que la propiedad esté dentro de las necesidades que requieres, es necesario que tomes nota de las siguientes obligaciones por las que deberá velar el vendedor: 

  • Asegurar toda legalidad del negocio 
  • Revisar las buenas condiciones de la propiedad
  • Los papeles de la casa deberán estar en orden
  • Los impuestos y servicios correspondientes, deberán encontrarse en regla y pagados

Asegurar la legalidad de la transacción

El vendedor tendrá que asegurarse de que toda la información relacionada con el inmueble esté correcta. Cualquier modificación que se detecte, deberá aclararse para no entrar en conflictos. Además de lo anterior, el vendedor deberá estar al tanto de que no se lleven a cabo modificaciones a las condiciones de la venta, ningún fallo en la firma de contrato y tener en regla el expediente de pagos, aunado a que se encuentre disponible y actualizado.

Los aspectos anteriores deberán estar listos para la compra de una casa. Mantenerlos al día protegerán al comprador en el futuro de manera legal y evitar problemas al querer tramitar las nuevas escrituras de tu casa o necesitar realizar la inscripción del inmueble ante el registro público de la propiedad.

En buenas condiciones (sin vicios ocultos)

Los vicios ocultos se refieren a aquellas fallas o desperfectos que no es posible detectar en un principio. Aunque estos siempre saldrán a la vista con el paso del tiempo, por lo que deberás estar alerta para no generar gastos innecesarios, luego de la compra. 

Esta es una de las obligaciones del vendedor más importantes. Este deberá poner especial atención en los detalles estructurales, de pintura y acabados de una vivienda. 

Papeles de la vivienda en orden 

Es un hecho que la propiedad deberá estar en regla en cuando al papeleo se refiere y lo más importante es que estos tengan la posibilidad de cambiarse a tu nombre.

Cuando hablamos de papeles nos referimos al contrato de venta, escrituras, inscripción ante el Registro Público de la Propiedad, además de los recibos de los impuestos de la vivienda, sin olvidar el avalúo del terreno, entre otros.

Impuestos y servicios correspondientes pagados 

Exigir al vendedor los recibos de los pagos que toda vivienda necesita, es una obligación que debes llevar a cabo y por ende el vendedor deberá tener todo a la mano.

Documentos de servicios como el predial, la luz, el agua, y otro tipo de servicios deberán ser saldados. Esto es en caso de adquirir una vivienda usada, en el caso de una casa nueva, las cuotas te deberán ser explicadas para llevar a cabo de manera puntual los pagos correspondientes. 

Por: Azenet Folch

¿Conviene el trato directo en la compraventa o renta de una casa?

Al alquilar o vender una casa, es necesario plantearse si lo haremos con un proveedor (inmobiliaria) o por medio de trato directo.

Comprar un bien inmueble por medio de trato directo a veces es un verdadero dolor de cabeza. Y es que es una realidad que este método de compraventa tienen sus ventajas y sus desventajas como todo negocio en la vida que te explicaremos a continuación. 

Trato directo

Esta es la acción de vender o alquilar una casa por nuestros propios medios y sin contratar una inmobiliaria que realice el negocio por nosotros.

Si bien promocionar la venta o renta de una vivienda es fácil en la teoría, en la práctica se complica de alguna manera y es que al quitar a los intermediarios, también estamos quitando algunos seguros que nos amparan. 

Inmobiliaria

De esta manera el alquiler o la venta de la vivienda se pone en manos de  profesionales del sector, que ayudan a rentar o vender tu propiedad en un tiempo determinado, lo que ayuda a evitar conflictos que a la larga podrían costar muy caro y aunque a corto plazo puede suponer un mayor gasto que si lo hacen ustedes mismos la realidad es que suele ser a la larga bastante rentable.

Ventajas del trato directo Vs desventajas de la inmobiliaria

  • Cuando decidimos rentar o vender nuestra cas por nuestros propios medios, esto supone en la teoría mayores ganancias, ya que supuestamente nos ahorramos el porcentaje de comisión que se lleva la inmobiliaria. Bien, pues es una realidad que deberíamos ya tener en cuenta que la venta directa consumirá bastante tiempo, por lo que podríamos valorar este aspecto, de inicio. En el caso de rentar, a llevarse a cabo este servicio de manera exitosa, la agencia tendrá que cobrar honorarios que serán equivalentes a un mes de renta, por lo general. Esto también ocurriría si se decide vender la vivienda.
  • Al alquilar o vender la vivienda por uno mismo, uno pone los términos y condiciones que crea convenientes, así como anunciarla exactamente en los sitios que más nos convenga. 
  • En caso de llevar a cabo la renta o venta por uno mismo, es un hecho que se dedica más tiempo que en el caso de un agente inmobiliario que necesita hacer el trabajo de 20 inmuebles más a la par.
  • Al vender o alquilar el inmueble por uno mismo, se tienen ventajas como evitar que se produzcan malentendidos y si los hay, se solucionan rápidamente. Una agencia inmobiliaria siempre funcionará como tercero e interlocutor y es más fácil que se produzcan este tipo de situaciones, donde la comunicación es deficiente. 
  • La negociación del contrato será más rápida en el trato directo de venta o renta. Sólo intervendrán arrendador y arrendatario de manera personal, lo que apresurará el proceso de manera favorable. 

Desventajas del trato directo Vs ventajas de la inmobiliaria

El proceso a una agencia es distinto y por ende podremos encontrar numerosas ventajas, como asegurar que el inquilino pague en caso de alquilarla. 

  • De inicio, ahorrarás tiempo en caso de ser una persona con agenda apretada. 
  • Un agente inmobiliario sabe cómo encontrar clientes potenciales.
  • La asesoría de una inmobiliaria es vital si es tu primera vez en este negocio. Evitarán posibles estafas.
  • La orientación sobre las condiciones y precios de mercado más comunes para el tipo de propiedad que están ofreciendo, los conocen a la perfección y por ende, la venta o renta de tu inmueble no se demorará tanto tiempo. Así será más probable que tú no te excedas en el costo de tu vivienda por aspectos sentimentales y por ende no logres concretar un negocio durante años o bien que la malbarates.
  • El papeleo lo facilita la figura del corredor, que se tendría que contratar con la agencia.
  • Los agentes inmobiliarios tienen conocimiento de las leyes relacionadas con arrendamiento de casas. Así que el contrato estará esperándote sin problema en el futuro.
  • En el caso de alquiler, el inquilino estará en todo momento comprometido para efectuar el pago a tiempo y el dueño de la vivienda el cobro de la mensualidad de un modo u otro. En este sentido no basta con solicitar una nómina o contrato de trabajo sino que es necesario también solicitar un aval bancario o un depósito.

Por: Azenet Folch

¿Qué es la tasa de interés de un crédito hipotecario?

Cuando hablamos de tasa de interés de un crédito hipotecario, parece que hablamos en otro idioma, es por ello que hoy te explicaremos de qué va. 

Cuando estamos en búsqueda de comprar una casa que involucra un crédito hipotecario, simplemente nos hace sentido preguntar de qué se trata y sin complicaciones. La realidad es que casi nadie nos puede explicar de qué va y con palabras que comprendamos la mayoría, es por ello que hoy te diremos qué es exactamente y qué es lo que necesitas para estar atento a no fracasar en el supuesto de no pagar a tiempo. 

Institutos como Infonavit o Fovissste no son las únicas dependencias que otorgan créditos de vivienda, las instituciones bancarias también lo hacen y para ello lo mejor que podemos hacer es informarnos..    

Los créditos hipotecarios nos ayudan en su mayoría para comprar una casa a corto plazo. La garantía hipotecaria es directamente el bien inmueble. Si el titular se atrasa en las cuotas, la entidad que otorgó el crédito puede quedarse con la propiedad hipotecada. En este caso, el pagar un monto adicional al préstamo otorgado por el banco, a través de un porcentaje, es la salvación y  se llama tasa de interés. 

Los tipos de tasas de interés que existen son la tasa fija, variable o una combinación de ambas. Esta se cubre con la mensualidad del crédito hipotecario. Pero no te asustes si elegiste la tasa que no se adecúa a las necesidades que tienes, ya que podrás cambiarla conforme avance la vida del préstamo. 

En caso de que elijas una tasa variable debes conocer cuál conviene en la compra de tu nuevo hogar.

Tasas de crédito hipotecario y sus ventajas:

  • Tasa de interés fija
  • Tasa de interés variable
  • Tasa de interés mixta

Tasa de interés fija

Es la más común y buscada en los créditos hipotecarios. Establece los puntos al  inicio de la firma de un contrato para comprar una casa y permanece hasta que termine el plazo para liquidar el préstamo.

Hay créditos que por ejemplo son de tasa fija que oscila de un 9.60% a 10.0% durante la vida del crédito en un plazo por ejemplo de 5 años para liquidar la hipoteca.

Ventajas de la tasa de interés fija

  • Se mantiene el mismo porcentaje durante la vida del crédito.
  • Desde la firma del contrato se conoce la cantidad total a pagar por el crédito hipotecario y a ello se le agrega la tasa de interés.
  • En el caso de las mensualidades, son de una cantidad fija y no incrementarán.

Cuando firmamos un contrato donde los porcentajes son de tasa fija, se establece este pago conforme al mercado financiero y si durante la vida del crédito existe la posibilidad que comience a bajar, ya no podrás modificar tu tasa, pero te conviene perfecto si es el caso de que suba y la tasa se queda igual. 

Tasa de interés variable

Esta se modifica durante la vida del crédito hipotecario, basada en la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (TIIE) En ella, los cambios financieros del mercado, se modifican diariamente como debe ser. Por lo que las mensualidades casi siempre son distintas a la anterior. 

Ventajas de la tasa de interés variable

  • En este estadio conviene si las mensualidades también disminuyen.
  • Se podría liquidar más rápido el crédito. 
  • Su economía es mejor que al elegir una tasa fija.

En el caso de que te sobre algún dinero extra, será importante que lo agregues  al cr

edito, ya que el pago se suele comer perfectamente los intereses de este y se liquida la compra de manera fácil y rápida. 

Tasa de interés mixta

La combinación de los dos tipos de tasas de interés anteriores, te ayuda durante el periodo del plazo en el que estarás pagando una tasa fija y el resto de la vida del crédito una tasa variable. Es decir, si pagas una hipoteca en un plazo de 15 años, la primera etapa del crédito estarás pagando mensualidades con una tasa fija,al concluir la primera etapa pasará a ser variable, por lo que, se reajustará y actualizará, de acuerdo al mercado financiero.

Ventajas de la tasa de interés mixta

  • Ocasionalmente ofrecen una tasa inicial más baja que una tasa fija.
  • Los intereses y cuotas son menores en los primeros años.
  • Se puede negociar con la entidad bancaria qué tasa de interés adquieres después del periodo fijo.

Para evitar problemas a futuro, concerta una cita con un ejecutivo que tenga  paciencia y sea bueno para explicar de qué manera puedes comprar un bien inmueble y qué crédito te conviene más.  

Por: Azenet Folch

Avalúos: Puntos clave a tomar en cuenta

Los avalúos son un requerimiento importante a la hora de comprar o vender un bien inmueble, pero para llevarlo a cabo necesitas tener en cuenta algunos puntos. 

Al hablar de avalúos o valuación inmobiliaria, nos referimos a uno de los procesos más importantes en los negocios de los bienes inmuebles. Este trámite consiste en hacer una 

estimación del valor de una propiedad y así mismo, indicar en el documento, la determinación de las condiciones de la misma. Los avalúos se llevan a cabo siempre por un 

experto en la materia (valuador y controlador) esta figura es quien tiene la certeza de llevar a cabo dicho servicio y trámite, quien a su vez da la garantía al comprador de hacer una adquisición segura y  exitosa.

Para conocer cómo es que se lleva a cabo un auténtico y profesional avalúo, es necesario tomar los siguientes puntos en cuenta. 

Validar la existencia física de la propiedad

De inicio debes tomar en cuenta que el bien inmueble exista. La manera en la que se lleva a cabo es  cuando el valuador se presenta en la propiedad con el fin de rectificar que sea la dirección correcta descrita en la documentación. Además de lo anterior, el valuador debe corroborar que las dimensiones de la propiedad descritas en el documento sean las mismas con las que actualmente cuenta el inmueble.

Requisitos para realizarlo

Es necesario entregar documentación, que solicita el valuador. Con ello el especialista realizará un análisis certero del inmueble.

  • Documentación
  • Escrituras del inmueble
  • Certificado de la la propiedad de Gravamen 
  • Recibos del predial 
  • Planos de la ubicación de la construcción 

Con lo anterior, debemos recalcar que no todos los casos y no en todas las inmobiliarias se solicitarán las mismas cosas, ya que dependiendo de los valuadores y controladores se constatará que todas las características mencionadas del inmueble sean descritas en el documento.

Condiciones de la propiedad

Durante la visita, el valuador determinará con toda certeza  las condiciones en las que se encuentra el inmueble. En este punto se evaluarán tanto exteriores como interiores y lo que tenga que ver con la seguridad de la propiedad que tiene todo que ver con el precio de la misma y a su vez, destacará los puntos clave que aumentan el valor de la propiedad.

  • Cimentación
  • Nivelación 
  • Puertas y ventanas 
  • Pisos 
  • Techos 
  • Paredes
  • Acabados 
  • Edad del inmueble 

Al dictaminar una propiedad el valuador tiene la responsabilidad de dar a conocer de manera honesta si el inmueble se encuentra en estado óptimo para ser habitada y cuando se considera que no y necesita remodelaciones. 

Valor del inmueble

Con base a las condiciones de la propiedad, los especialistas podrán determinar el preciode la misma y determinar algunos otros factores como si el lugar cuenta con un valor histórico, ya que esto último podría bien incrementar su precio y plusvalía.

Cuando se trata de una propiedad a valuar, es importante determinar si esta es  residencial, comercial, un corporativo o es de uso mixto, así mismo como su facilidad para determinar la fácil  movilidad y accesibilidad.

Tipos de valores de la propiedad

Existen tres tipos de cotizaciones a través de la valuación inmobiliaria que nos mencionan los expertos: 

1. Valor físico: se determina a partir del cálculo de los materiales de construcción e instalaciones.

2. Valor comercial: en este es importante la ubicación del inmueble y los alrededores de este, mismos que pueden aumentar o disminuir el costo de la proìedad.

3. Valor de ingresos: este indica el valor de la renta o compra del inmueble en caso de querer hacer uso comercial de la propiedad en este par de casos.

Por: Azenet Folch

Bienes Raíces: Estos elementos le dan valor a tu propiedad para venderla a buen precio

En los Bienes Raíces existen elementos que incrementan el valor hipotecario de cualquier vivienda, conócelos y aplícalos en tu próxima venta. 

El valor real de una vivienda es un elemento primordial en los Bienes Raíces que te sirve para vender tu propiedad de manera más fácil y rápida, es por ello que en este post te compartimos los elementos de los cuales te puedes apalancar para incrementar su valor potencial y hacerla más redituable. 

Uno de los elementos que aumentan el valor de la vivienda es el valor de tasación de la  misma. Es un hecho que los tasadores tienen que fijar el valor de la vivienda con base en elementos de valor que posee la misma. 

Atractivo exterior

Pintura y retoque de los bordes, cambiar apagadores o cuidar el jardín, son elementos que ayudan a que tu casa sea más atractiva para los compradores y esto le incrementa el valor que requieres. 

Mantén un registro en las mejoras

Esto es con el fin de que puedas cuantificar los elementos que aumentan el valor de la vivienda. Para sustentar esto, será necesario que tengas evidencia, un ejemplo son las fotos. 

¿Qué buscan los compradores?

Accesorios como electrodomésticos de acero inoxidable o en color negro que es la nueva tendencia, eleva en suma los valores de tasación.

Visitar viviendas cercanas a la tuya y descubrir el valor por el que se han vendido es una gran estrategia para conocer el precio cercano en el que puedes ofrecer tu bien inmueble. 

Ganar metros de la vivienda sin ampliarla

Espacio y el número de habitaciones son elementos clave en el aumento del valor de una casa. Acciones como tirar tabiques, quitar o añadir habitaciones, deshacerse de pasillos demasiado largos o dar una mano en el diseño interior para hacerla parecer más grande y denote una sensación de amplitud, convertirán cada metro útil en un espacio realmente utilizable. De esta manera podrás reducir el tiempo de venta, así como hacerla parecer más interesante. Este tipo de cosas añadiría el coste de la reforma más un beneficio de entorno al 10%.

Compromiso con el medio ambiente

Existe un mercado nada despreciable del 20% en compradores que buscan viviendas comprometidas con el medio ambiente. Pequeños detalles como aire acondicionado más eficiente o detectores de presencia para la iluminación, así como la instalación de paneles solares o la implantación de tecnologías inteligentes suponen un impulso para la venta y son un elemento que aumenta el valor de la vivienda. 

Ventanas y paredes adecuadas 

Con el uso diario, estos elementos de las viviendas se deterioran con facilidad y presentan una mala apariencia demasiado perceptible como para esconderlo. Con lo que una forma simple y fácil de aumentar el valor de una vivienda es pintando toda la casa de un color claro y neutro.

En el caso de las ventanas deben estar bien aisladas térmicamente. En el caso de que tu propiedad se encuentre en una zona de bastante tránsito, deberás asegurarte de que las ventanas aíslen del ruido exterior, esto es fundamental. 

Renovar cocinas y baños

La renovación de la cocina y el baño son importantes si deseas recibir un buen dinero por tu propiedad. En estas zonas, las personas prestan más atención, ya que la cocina es el elemento fundamental y el corazón de una casa. Por su parte, el baño es otro elemento en el que se debe invertir una buena cantidad para atraer a cualquier comprador. 

Es un hecho que ambas zonas deberán estar en buen estado y lo más actualizadas posible. Un baño o cocina que esté deteriorado o antiguo, en el suelo, los azulejos, los muebles, los sanitarios o los electrodomésticos, definitivamente te traerá problemas.  

Mejorar la eficiencia energética

Disminuir el consumo de cualquier energía es vital si deseas incrementar el valor potencial de tu casa a ofrecer. Estas son tres medidas que se pueden realizar y ayudarán a mejorar esa eficiencia:

  • Cambiar las bombillas por unas de bajo consumo. Con ello ayudarás a reducir el gasto energético de forma considerable.
  • Los electrodomésticos que cambies serán en sí una inversión mínima en comparación de lo que recibirás a cambio de esto. Asegurarte de comprar electrodomésticos eficientes.
  • Mejorar las redes de calefacción o aire acondicionado y agua caliente.
  • Mejorar la eficiencia energética tendrá las facturas a raya y además ayudarás al medio ambiente.

Elementos que disminuyen el valor de los Bienes Raíces

Existen factores inherentes que hacen disminuir el valor de una casa y estas sin duda, dependen de las características de la propia edificación:

  • El tamaño de la vivienda: entre más pequeña es,  menos se puede pedir por ella, sólo en contadas excepciones como que se trate de un departamento que mida  50m2 con vistas al Central Park de Nueva York. 
  • Zona donde está ubicada: mientras más céntricas, más caras y entre más retirada hacia calles periféricas suelen tener precios más bajos.
  • No tener ascensor inmobiliario: aunque no lo creas, esto logra disminuir el valor de una vivienda o no en función de los demás factores, pero siempre que existe este elemento faltante, se devalúa con ello el precio de la misma. 
  • La antigüedad del edificio: no es lo mismo, nuevo, que viejo, sólo que hablemos de un edificio histórico.

Esperamos que esta información te sirva y ahora, aplica todos estos trucos a tu favor. 

Por: Azenet Folch

Préstamos: Consejos para que te lo autoricen

Los préstamos hipotecarios son sumamente necesarios en la compra de un bien inmueble y ahora te damos algunos consejos para que te los autoricen. 

Comprar una casa, departamento o terreno con préstamos hipotecarios, es la manera más fácil de financiar dicho patrimonio. Los bancos o entidades financieras llevan a cabo una tarea clave, que es revisar el historial crediticio de la persona que solicita los préstamos, también consideran situaciones como el ingreso y las referencias que se colocan en el formulario, aunque no todo el mundo sabe cómo organizarlos

De inicio hay que saber que el solicitante debe ser cumplido con sus pagos en caso de tener alguna deuda que se esté pagando en curso. También hay otros factores que las entidades analizan y por las que podrían aprobar o rechazar la solicitud.

También debes comprender que la respuesta ante la petición de un crédito sólo corresponde a institución donde realizó el proceso, así mismo, dicha petición se rige bajo lineamientos y políticas internas que si sabes jugar bien tus cartas, esta deberá ser completamente exitosa al llenar el formulario de la solicitud.

Los datos clave que solicitan las instituciones que otorgan los préstamos, corresponde al salario, la antigüedad en la empresa, el tipo de contrato laboral, así como el buró de crédito y para dar la información correcta, existen algunos consejos. 

1. Agrega los datos precisos y no información paja

Referencias: es uno de los elementos más importantes. Lo recomendable es añadir referencias que realmente te conozcan y tengan una clara imagen de tus gastos y quién eres éticamente hablando en cuestión financiera, para que de ello partan y por supuesto, hablen positivamente de cómo te conduces con compromisos económicos adquiridos. 

2. Nada ayuda más que estar registrado ante una central de riesgo

La información verídica y comprobable es un acierto a la hora de pedir préstamos y nada habla mejor de ti que una adecuada capacidad de endeudamiento. Estar registrado en la base de datos de una central de riesgo es vital para que acepten tu propuesta. Claro está que revisar tu historial crediticio puesto que en el buró de crédito la cual cuenta con información tanto negativa como positiva sobre el comportamiento financiero, es el trabajo de cualquier entidad financiera que deba revisar tu historial de pagos y gastos. 

¿Cómo registrarse en una central de riesgo? Es muy fácil, un ejemplo de ello es una cuenta de ahorro en el banco o una tarjeta de crédito, este par de servicios dan buen historial crediticio para solicitar tus préstamos. 

3. ¡Me rechazaron el préstamo! ¿Qué hago?

No hay de otra, hay que liquidar de a poco los adeudos pendientes, con la ayuda de un  plan financiero y reducir gastos en casa, negocio o lo que sea que te esté generando el endeudamiento, siempre con la premisa de mantener tu empleo actual para que sea un punto de buena referencia en torno a la solicitud de crédito en el futuro próximo. de esta manera sanarás tu perfil crediticio y podrás pedir el préstamo que necesitas en poco o mediano tiempo. 

4. Haz números, mide tu presupuesto 10 veces, gasta una 

Tu capacidad económica es la base para endeudarte sanamente, no olvides por ningún motivo esto. Para ello es recomendable construir un plan financiero en el cual evaluar tanto su ingreso como egresos (gastos). Definir un presupuesto mensual para cumplir con la deuda que deseas adquirir con el préstamo que pedirás, hará que tu endeudamiento sea sano y además te generará un historial positivo para realizar un segundo pedimento de préstamo, más grande aún. 

5. Relación deuda e ingreso ¿Cómo analizarlo?

Calcula considerando la cantidad de la deuda más el de los ingresos y ahora agrega a el préstamo los gastos mensuales corrientes.  De esta forma, conocerás la cantidad con la que podrás llevar bien las cosas financieramente hablando, durante el préstamo y no te endeudarás más de la cuenta.

En caso de que la línea de crédito sea más alta de los que ganas al mes, debes de entender que no está a tu alcance y lo más seguro es que tu solicitud sea rechazada, ya que representa un riesgo para la entidad financiera prestarte dinero y para ti mismo, así que sí, te libran de una bala, te guste o no, pero la buena noticia es que luego de un tiempo podrás solicitar de nuevo el préstamo, tal vez si cambias de empleo y ganas un poco más y realmente puedes asumir la deuda o bien, si reestructuras el pedimento a algo que sin duda puedas pagar. ¡Suerte!

Por: Azenet Folch 

Compra casa de Infonavit aunque no cotices en el IMSS

Compra una casa de Infonavit, será imposible, ya que aunque no cotices en el IMSS podrás hacerte de un bien inmueble y te explicamos por qué. 

Si actualmente no estás activo en el IMSS, dieron a conocer una buena opción con la que podrás comprar tu casa sin contratiempos.

El Infonavit y la Asociación de Bancos Mexicanos realizaron un convenio por medio del cual los trabajadores que no coticen al IMSS podrán tener acceso a una vivienda. Actualmente para contratar un crédito hipotecario es necesario dar un 5% de enganche del costo total de la propiedad y los plazos para pagarla son de hasta 30 años, siendo esta una de las formas más viables para poder adquirir una casa.

En el convenio se encuentra el programa Cuenta Infonavit + Crédito hipotecario, este tipo de trámite de préstamo para comprar una casa, fue pensado especialmente para las personas que tienen una cuenta con el Infonavit pero que no cotizan al IMSS.

Si actualmente no cotizas al IMSS puedes tener un crédito para una vivienda y tener un patrimonio que dejar a tu familia. 

El programa dará la facilidad a los derechohabientes de solicitar un crédito para comprar una vivienda usando el saldo que tengan en la subcuenta de vivienda, el cual será usado para pagar el enganche de la propiedad o los pagos de las primeras mensualidades. Ese dinero también podrá emplearse para cubrir los gastos de aprobación del crédito.

Debes saber que la tasa de interés anual y los pagos del crédito serán fijos, este programa entró el vigor este mes, tiempo estimado para que las actividades regresen a la normalidad.

Así que por el momento si no cotizas al IMSS esta puede ser una buena oportunidad para adquirir tu casa, departamento o terreno. Ten en cuenta lo que necesitas saber visitando la página del Infonavit para mantenerte bien informado antes de tomar la decisión más importante de tu vida. 

Por: Azenet Folch 

Cómo tener conocimiento del estado legal de un inmueble en CDMX

El conocimiento del estado legal de un inmueble es la fuente más importante de problemas a nivel legal y todos los malentendidos que surgen alrededor del contrato privado de compraventa. 

El desconocimiento del estado legal del inmueble a ser comprado o vendido, trae grandes problemas para el comprador y para el vendedor. Quien desea no tener contratiempos recurre sabiamente a que los expertos realicen un análisis de los distintos contratos privados de compraventa, incluso la redacción de contratos machote o formatos de contrato privado de compraventa de inmuebles. 

Quienes llevan a  cabo dichos análisis son expertos en técnica jurídica en materia de derecho inmobiliario. Al llevar a cabo una evaluación legal profunda del inmueble antes de firmar cualquier contrato, tiene a su vez 2 grandes causas que lo propician:

  1. El creer que la «revisión de papeles» es suficiente para evaluar el estado legal de una propiedad en Ciudad de México.
  2. La práctica comercial efectuada por muchas inmobiliarias, sobre «evaluar por ellos mismos» el estado legal de un inmueble en Ciudad de México.

Con base en lo anterior, debes saber que un propietario de inmueble que lleva su documentación original y completa sobre una propiedad en Ciudad de México a revisión, sólo muestra el 50% de la información necesaria para evaluar un inmueble.

Por otro lado, la capacidad técnica que se requiere para efectuar la evaluación legal correspondiente, rara vez podrá ser efectuada por el corredor inmobiliario, por lo cual, no obtener un dictamen por abogados en derecho inmobiliario, siempre será un riesgo legal grande.

Las operaciones de compraventa de inmuebles en la CDMX en s u mayoría se firman por partes, únicamente con la documentación que exhibe el propietario y con la evaluación que de ella efectúa la inmobiliaria o corredor inmobiliario. Esta combinación de factores en la operativa diaria de la compraventa inmobiliaria, es un foco de contaminación que muchos clientes sufren día con día.

Es importante que ambas partes comprendan que dictaminar el estado legal de departamento, casa o terreno alguno, sólo con la documentación exhibida por el propietario y la evaluación que de ella efectúan los corredores inmobiliarios, no es suficiente. Por lo anterior, es necesario, como requisito indispensable, que dicha documentación sea evaluada y confrontada con los registro públicos y autoridades competentes, con el fin de prevenir riesgos legales, fraudes inmobiliarios y con el fin de prever cualquier procedimiento adicional que permita a las partes llegar a la compraventa ante notario público.

Con base en lo dicho, el abogado deberá llevar a cabo una dictaminación profunda de los siguientes puntos de seguridad, como mínimo:

  • Información del inmueble emitida por Registro Público de la Propiedad de la Ciudad de México, por medio de los trámites llamados «Constancia de Antecedentes Registrales» y «Certificado de Libertad de Existencia o Inexistencia de Gravámenes, Limitaciones de Dominio y Anotaciones Preventivas Único». Ambos trámites deben ser efectuados, no sólo uno de ellos.
  • Verificación en Archivo General de Notarías de la Ciudad de México o en la notaría pública de origen, sobre la veracidad de la escritura pública exhibida como título de propiedad.
  • Verificación de la cuenta predial y estado de adeudos, con la Secretaría de Finanzas de la Ciudad de México.
  • Verificación de la cuenta de agua y estado de adeudos, con el Sistema de Aguas de la Ciudad de México.
  • Verificación de los usos de suelo permitidos conforme Certificado Único de Zonificación emitido por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda.
  • Verificación del estado posesorio del inmueble, por medio de visita física, con el fin de evaluar la existencia de ocupantes, inquilinos, familiares o cualquier otra afectación de acceso al inmueble.
  • Verificación del estado legal que guarden sucesiones testamentarias o intestamentarias, iniciadas o no, que reporten al inmueble o una fracción del mismo, como parte del inventario de cualquiera sucesión.
  • Verificación del estado matrimonial del propietario del inmueble, a la fecha de su adquisición, así como verificación del estado matrimonial de herederos, a la fecha de fallecimiento del causante de la sucesión correspondiente.
  • Verificación de las características físicas y de conservación del inmueble.
  • Verificación sobre el estado legal de áreas anexas al inmueble, tales como cajones de estacionamiento, bodegas, terrazas, entre otras.
  • Verificación sobre la administración del condominio al que pertenezca el inmueble y su estado de adeudos.
  • Verificación de los requisitos de habitabilidad que necesita la institución acreditante, para el caso de compras de inmuebles con créditos hipotecarios.
  • Verificación de identificaciones oficiales y comprobantes de domicilio, de comprador y vendedor.
  • Verificación de formas de pago, en términos de la «Ley Antilavado», la cual es de aplicación en toda la República Mexicana.

Por: Azenet Folch

Cómo se hace el contrato de compraventa de una vivienda y qué puntos tiene

El contrato de compraventa de una vivienda es un documento donde una de las partes, en este caso el vendedor, se obliga a dar un bien inmueble, en este caso al comprador, a cambio de un precio estipulado. 

Este acto jurídico bilateral y de naturaleza consensual, da valor a las voluntades de ambas partes para producir una transacción y concesión de un bien inmueble, en el que se pacta de buena fe el trato para luego poder proceder a la entrega del mismo. 

Un contrato de compraventa posee distintas cláusulas, las cuales son revisadas a conciencia por un notario para darle notoriedad y legibilidad. 

Qué debe incluir el contrato de compraventa de una vivienda 

Datos personales del comprador y vendedor

La identificación de las personas físicas involucradas en la transacción, es lo principal para llevar a cabo un contrato de compraventa. Una vez teniendo en cuenta el nombre completo, el Documento Nacional de Identidad y el domicilio donde residen actualmente, del comprador como del vendedor, se procede a realizar una compra de un inmueble, con fines empresariales o de negocios. En caso de que los interesados no puedan asistir de manera física, existe la opción de que los nombres de los representantes legales  o un administrador de una sociedad, lleve a cabo la transacción. Asimismo, en el caso que haya un matrimonio sujeto al régimen de sociedad de gananciales, aunque puede firmar cualquiera de los dos en nombre del matrimonio, es mejor que acudan ambos y firmen ambos ante notario para evitar problemas futuros en el caso que estos contratiempos se dieran. 

Verificación del título de la propiedad

El vendedor es el encargado de llevar a cabo esta parte y deberá incluir toda la información posible (título de la propiedad, nota simple…) que permita verificar y demostrar la legalidad del título de su propiedad, y enseñar, al mismo modo, que tiene capacidad para realizar la transacción. 

Detalles del inmueble

En el interior del contrato de compraventa, incluye la información detallada acerca del inmueble, como: 

  • La referencia catastral y los metros cuadrados tanto del terreno, de construcción y útiles. 
  • El número del predio a tratar
  • La dirección y ubicación exacta
  • La descripción de la vivienda coincidiendo con la que aparece en el Registro de la Propiedad
  • Su situación arrendaticia (si hay ocupantes o inquilinos)
  • Si está al corriente de pago de los impuestos o hay alguna carga que deba verse reflejada. 

Calcular gastos antes de llevar a cabo el contrato de compraventa

  • La instalación y los materiales de construcción.
  • La situación y estado de la finca.

Para poder realizar esta parte del contrato, es imprescindible que el vendedor adjunte la nota simple o un certificado registral, para así el notario poder comprobar los datos como la titularidad y el estado de las cargas. 

Precio de venta del inmueble

Este también deberá verse reflejado en el documento del contrato de compraventa. Es imperante establecer la cantidad exacta con la que se va a adquirir el inmueble, siempre y cuando sea la que se ha acordado entre ambas partes. 

Además, se añadirá la fecha que se efectuará o se efectuó el pago y la forma en la que se realizará o se realizó el pago, ya sea en efectivo, por transferencia bancaria y mediante el número de pagos acordados, si es que hubiera más de uno. 

Asimismo, en el caso de que haya habido un contrato previo,  como contrato de promesa de compra, deberá especificarse y dejar constancia del pago realizado en dicho acuerdo. 

Fecha de entrega

Como hemos comentado, la firma y la entrega son cosas distintas y por lo tanto días diferentes, así que la entrega es posterior a la firma del contrato de compraventa y la fecha de entrega de la vivienda, deberá estar estipulada en el contrato. 

La entrega de llaves suele ser después de la firma del contrato

En ocasiones, la entrega de las llaves se lleva a cabo más tarde que la firma por cuestiones de mantenimiento, reparaciones o en casos en los que aún la vivienda que se ha comprado se encuentra en construcción. 

Impuestos y pagos

En este apartado deberá venir estipulado todos los impuestos y gastos a pagar, ya sean por la adquisición del inmueble o por renta. 

También aparecerán todos los gastos asociados a la compraventa del inmueble que tengan relación con ambas partes, como por ejemplo, los honorarios de escrituración, los gastos de la agencia o cualquier cosa que se haya pactado a pagar entre comprador y vendedor, así como aquellos que haya dudas de quién los va a pagar, para que de este modo quede constancia.

También es muy importante que si hay cargas en el inmueble, se vea reflejado su cancelación o su caducidad, pues en todo caso, caerán a cargo del comprador. 

Lo mejor es actuar de buena fe y consensuar ambas partes para que la transacción sea lo más justa y ágil posible. 

Penalizaciones

Este es un apartado importante para evitar retrasos y malas prácticas por alguna de las partes, por lo que en este apartado del contrato de compraventa, deberá constar la forma en la que se puede penalizar a cada uno de los interesados, tanto al comprador como al vendedor, por incumplir alguna de las cláusulas establecidas previamente. 

Las penalizaciones se aplican porque es común que la entrega del inmueble no se lleve a cabo el día de la fecha establecida en el contrato o que el comprador no cumpla con los pagos los días que se acordaron.

Por: Azenet Folch

Se recupera la venta de vivienda en la Zona metropolitana

Las ventas de viviendas en la Ciudad de México y las áreas metropolitanas se recuperaron en el tercer trimestre de este año; aunque no fueron consistentes en todos los segmentos del mercado.

Según la consultora y tasadora Tinsa, entre julio y septiembre de este año; se vendieron 5,106 viviendas en la Ciudad de México y las áreas metropolitanas de México e Hidalgo.

En comparación con el primer trimestre de 2020, la distribución de estos departamentos se ha incrementado en un 46%; siendo la Ciudad de México el principal motor impulsor, que ha aumentado en un 56%. En el tercer trimestre de 2019, se vendieron aproximadamente 2500 unidades.

La consultora cree que el mercado «se recuperó al nivel de principios de año en casi todos los segmentos del mercado».

Las viviendas populares con una tasa de recuperación más lenta rondan los 500.000 pesos, la parte de más de 2 millones de pesos; en ambos casos, sus ventas en este trimestre solo superaron las 500 unidades.

Según su análisis, la tasa de venta de casas con un precio de unos 12.000 pesos el metro cuadrado aumentó un 1,3%; con respecto al año pasado, mientras que la de casas con un precio de unos 40.000 se incrementó un 3%.

Cristiano Tateshita, director general de Ubenty, una empresa de bienes raíces enfocada en segmentos activos del mercado; dijo que aunque sus niveles de ventas son similares al año pasado, se cree que los inversionistas son más cautelosos con el medio ambiente.

En entrevista con el Gerente General, enfatizó que en el total de ventas del tercer trimestre de este año, cerca del 60% de los precios se concentraron entre 1-4 millones de pesos; y los que tenían los precios más altos fueron los que encontraron las mayores dificultades. . comercializar.

Solili, una empresa de consultoría inmobiliaria, informó datos coincidentes. Según su información. “Los proyectos de desarrollo residencial vendidos en la etapa primaria de la Ciudad de México aumentaron en casi un punto porcentual desde el cierre del período anterior, llegando a 857 proyectos”.

Sin embargo, observaron que el precio promedio de estos productos bajó un 2,6% respecto al precio promedio del segundo trimestre de este año.

Las ciudades con mayores precios unitarios de venta son Miguel Hidalgo, Cuajimalpa de Morelos y Cuauhtémoc. El nivel promedio de capital no refleja el comportamiento uniforme de los precios; pues encontramos que los precios promedio de los municipios aumentaron en 3.7% y 2%; respectivamente, como Miguel Hidalgo y Cuajimalpa. La situación es la misma para De Morelos, y el ajuste a la baja más obvio registrado es que la consultora; señaló que la tasa de contracción de la oficina municipal de Benito Juárez fue de 14.4% y 10.8%, respectivamente.

Agregaron que los precios pueden permanecer o aún pueden bajar levemente en los próximos meses; principalmente debido a la demanda incierta y los desarrolladores aún son cautelosos a la hora de iniciar nuevos proyectos.

Por: @klonher

Fuente: El CEO