Contrato de exclusividad inmobiliaria: ¿Cómo funciona?

Un Contrato de exclusividad inmobiliaria, en muchas agencias es indispensable a la hora de comprar una casa, así que deberás conocer en qué consiste. 

Es un hecho que quien firma un Contrato de exclusividad inmobiliaria deberá conocer las Cláusulas, Requisitos y su Duración, para así evitar problemas futuros. 

Al comprar o vender una casa o cualquier tipo de inmueble se busca que la casa, por supuesto, se venda en un tiempo determinado y no quede allí para la posteridad y claro, de forma segura.

Hablemos de qué es un contrato de exclusividad inmobiliaria

Este  documento lo otorgan las agencias inmobiliarias al propietario que se acerca para hacer un negocio de manera segura y confiable con ellos que son quienes saben del rubro. Por su parte el dueño del inmueble está condicionado a no contactar a otra agencia para la venta de su propiedad; así como las agencias se comprometen en vender en tiempo y forma la propiedad del cliente.

¿Cómo funciona?

Es muy importante que la agencia inmobiliaria que contrates llegue a un acuerdo contigo si eres el dueño de la propiedad, para establecer claramente los términos que le favorecen a ella, como es que el propietario no consulte con otras agencias para vender la propiedad, de esta manera se garantiza un ganar ganar con el contrato de exclusividad y de esta manera tu ganas que la propiedad se venda pronto y que la agencia que la comisión de quede “en casa”. 

Te compartiremos algunas de las cláusulas más importante del contrato de exclusividad para la venta de inmuebles en México:

  • El dueño del inmueble se compromete en otorgar la exclusiva con la inmobiliaria
  • La inmobiliaria se compromete a encontrar clientes por diferentes canales para que la venta logre cerrarse en un corto lapso de tiempo
  • El dueño del inmueble se compromete a no ofrecer la propiedad con otra agencia o por otro medio de venta
  • El dueño se compromete  a cumplir con el esquema de comisiones si el inmueble se logra vender en tiempo y forma

¿Cuál es la duración de un contrato de exclusividad inmobiliaria?

Aproximadamente de entre 6 meses a un año, esto es lo que en su mayoría dura un Contrato de exclusividad inmobiliaria, ya que todo dependerá de la agencia y estos contratos van desde tres meses, a seis, a nueve y hasta 12 meses.

Debes saber que no todas las agencias inmobiliarias ofrecen Contrato de exclusividad

Así es, básicamente de todas las agencias Inmobiliarias, en México, un 70% te lo ofrecerán. También cuando algunas agencias inmobiliarias no lo ofrecen, tal vez se deba a que desean hacer alguna estrategia de venta única, es decir, con un diferenciador, tal vez por  falta de o tienen temor a ser rechazados.

¿Se puede cancelar el contrato de exclusividad?

La respuesta es sí, aunque se deben cumplir algunos lineamientos para llevar a cabo la ruptura del contrato como, el término del mismo y el incumplimiento por parte de la inmobiliaria en tiempos, procesos y de más. Como consejo de lo anterior, antes de que concluya tu contrato, deberás llamar unos 15 días antes para enterar a la agencia de que no habrán renovaciones futuras para evitar problemas. 

¿Cuáles son las garantías de un contrato inmobiliario de exclusividad?

De inicio, si no te sientes seguro para que tu agencia inmobiliaria sea la única que lleve el business de tu bien inmueble, estás en un  problema, por lo que definitivamente es mejor evitar firmar un contrato de este tipo. En todo caso si lo que te hace dudar es que la agencia inmobiliaria en definitiva no es buena, mejor no lo hagas.  Otro punto es que la agencia te garantice la venta, pero con mucho tiempo para llevarla a cabo. 

Las agencias suelen dar garantía que son atractivas para los clientes y son las siguientes:

  • Seguridad de encontrar clientes interesados que hagan posible la venta. 
  • Las agencias pueden otorgar un Aval como garantía si es que la venta no se ejecuta en los tiempos pactados.
  • El procedimiento de la venta deberá estar perfectamente explicado para que esta sea un éxito.
  • El esquema de comisiones depende del valor de la propiedad y esto deberá estar estipulado en el documento.
  • El tiempo límite que la agencia estipula para que se lleve a cabo la venta debe cumplirse, en caso de que esto no sea posible, el dueño tiene derecho a cancelar el contrato.

Agente Inmobiliario: Consejos para aumentar la productividad

Un agente inmobiliario debe saber cuándo tiene la venta en la mano y cómo lograr tener una venta exitosa. 

Lograr tener productividad por parte  de un agente inmobiliario no es nada sencillo si no estimulas adecuadamente su sabiduría, experiencia y habilidades para cerrar una venta. 

Es un hecho a todos nos sucede que a veces no logramos aumentar nuestra productividad y para un agente inmobiliario es vital cumplir con metas y objetivos, por lo que también es necesario tener la motivación necesaria requerida para no parar y ser los mejores vendedores que podemos, dentro de nuestras posibilidades y más allá, por ello ahora te damos algunos consejos. 

Trabajo con enfoque

Un Asesor Inmobiliario, intenta matarse trabajando, aunque es bien sabido que esta no es la solución, sino es enfocarse en tu trabajo. 

Lograr más resultados en el menor tiempo y esfuerzo posible, tiene como secreto poseer la atención en las actividades que nos orientan para obtener resultados y no perder tiempo en actividades que no lleven a tener lo que deseamos. Existen para evitar lo anterior, algunas maneras de trabajar como no recibir llamadas telefónicas estrictamente de clientes. Así mismo está la pérdida de propósito que deriva en la poca o nula atención a un objetivo, vender, por lo que es necesario no relacionar la actividad inmobiliaria sólo con el objetivo de apasionarte por el trabajo y obtener un beneficio monetario entre más lo hagas. 

Trabajar rápido, es mejor

Trabajar como si tuvieras poco tiempo te lleva a un estadio de  satisfacción además a cumplir con tus tareas más rápidamente. 

Mientras más breves sean tus intervalos de tiempo, mayor productividad vas a lograr. Aunado a lo anterior sigue en el manual, localizar 5 prospectos de tu trabajo que te de en un sentido de urgencia la capacidad de resolver lo que deseas.

Trabaja en las actividades más valiosas para tu negocio inmobiliario

Ser más productivo te hace mostrar a tus subordinados, que llegar a las 9 de la mañana en punto a diario, es en un sentido el ejemplo que das de que las cosas sí se pueden hacer y ya.  Este tipo de ejemplos de actividades, aportan gran valor a tu negocio inmobiliario y centra tu trabajo en dar resultados. 

Haz aquellas actividades que haces mejor

Las actividades que tengas como una mejor que la otra, deberás de demostrarlas en el trabajo y es que o hay mejor opción que hacer que las cosas sucedan.

Listo, tienes algunos consejos que te servirán para sacar adelante tu actividad comercial y que otra y a su vez, conocer la actividad con la que naciste y en donde te desempeñas mejor. 

Por: Azenet Folch

Tecnología 3D en los bienes raíces

La tecnología 3D en el uso de los bienes raíces, es un recurso indispensable en los tiempos actuales, donde la pandemia causó un brinco en la forma de ofrecer este negocio. 

Los bienes raíces están cambiando día con día, este es un hecho, pero si damos un vistazo al 2020 y este 2021, la dinámica cambió tremendamente al cerrar la brecha tecnológica que nos dividía. Los negocios de la venta de bienes inmuebles y sus servicios postventa no son la excepción.

Interactuar durante la pandemia por COVID-19 en la era del internet, ha sido más fácil de lo que podríamos esperar.  Los compradores de bienes raíces pueden acceder a contactar a un asesor inmobiliario con la ayuda de un sólo clic. Dar un vistazo a un listado de casas, departamentos, terrenos u oficinas, se volvió algo cotidiano y con ello entró la ayuda del 3D, el cual facilitó ver inmuebles de manera remota en un mismo sitio y sin salir de casa. 

Ver tours virtuales inmobiliarios, acceder a los asesores a través de apps, mensajería instantánea o redes sociales y hasta firmar papeles en línea de forma segura, son cosa del futuro que llegó en un abrir y cerrar de ojos, para quedarse.  

En la actualidad, el proceso de compraventa se tornó más fácil y rápido. Aunado a ello, la  información es mucho más accesible y el proceso, estas cuatro tecnologías inmobiliarias van a jugar un rol importante.

Tecnología móvil

El impacto significativo en la manera en la que las personas buscan casas para comprar es prolijo. Hoy día los compradores buscan las casas que desean comprar desde su smartphone y a cualquier hora, incluso si es de madrugada. Estos son individuos que se encuentran mejor informados y exigen una experiencia más amigable, que se complemente  con funciones de búsqueda en línea y alertas personalizadas.

Aunado a lo anterior, los avances continuos en el aprendizaje de dicha tecnología, se hacen evidentes.  Por supuesto, siempre en busca del mejor resultado en las búsquedas, lo cual incrementa las experiencias de los usuarios en Google y Amazon, haciendo hincapié de  recomendaciones certeras con el perfecto número de habitaciones y sobre todo en rango de precio (parecido a la coincidencia de preferencias que utilizan las apps de citas).

La tecnología inmobiliaria móvil pasará de recomendaciones que se encuentran en formularios y sitios web, a softwares que reconocen imágenes y que utilizan texto, o hasta huellas digitales, para recomendar propiedades. Con ello vendrá la contratación de artistas digitales que se dediquen a manejar el tipo de programas que ayuden a la imaginación para visualizar con su trabajo, espacios de los cuales el cliente quede plenamente enganchado. 

Recorridos virtuales inmobiliarios on-demand

En este aspecto lo físico y lo digital irán de la mano y claro está, con acceso a servicios on-demand, que muestre a los consumidores la expectativa de ver recorridos virtuales inmobiliarios en la industria de bienes raíces.

En este escenario, la tecnología inmobiliaria hará posible recorridos con ayuda de elementos como la realidad aumentada, realidad virtual y recorridos capturados con drones.

Es un hecho que los recorridos virtuales inmobiliarios no reemplazarán las muestras de casas en persona y hasta es un hecho que aún es demasiado caro para que las inmobiliarias más pequeñas lo tengan en sus portales, pero también es una realidad que el mercado se está transformando y todo se dirige a este punto. 

La realidad virtual y los recorridos guiados por drones proporcionan una visión 360 grados y brindan al cliente una mejor experiencia sensorial de la propiedad. Lo que puede ayudar a la inmobiliaria a dar una idea certera de lo que ofrece, sin la necesidad de concertar una cita presencial guiada que genera un gasto innecesario al cliente, quien busca la rapidez de la información que cada vez es más veraz y además en esta época, que necesita ser sumamente segura. 

Desde capturar en imágenes hasta, realidad aumentada, la tecnología 3D, ofrece vistas que puede ayudar al comprador a ver casas en construcción y “caminar” en ellas con su propio mobiliario en casa.

Tendencias

Los recorridos tienen un nuevo aliado instantáneo a través de apps al interior de las casas y es la automatización.

La automatización de marketing, como la programación de publicaciones en redes sociales o las campañas de envíos automáticos de correos electrónicos, se refiere a una tendencia de tecnología que sin duda da eficiencia al disminuir el tiempo que toma distribuir contenido de marketing. 

Sin duda, este tipo de tareas requieren un toque humano y lejos de ser automatizadas la realidad es que ayudan a  dar a los asesores inmobiliarios mayor flexibilidad y eficiencia.

Con el paso del tiempo, los softwares darán mejores resultados por el poder de la recolección de información. Aunque ya vimos también que Google quiere eliminar esta para ayudar a los usuarios a no ser víctimas del ambiente de poca privacidad que se vive hoy día, aunque es casi seguro que se encontrará la forma de obtener esta información de los usuarios en pro de la publicidad, tarde o temprano con fin de brindar mejor servicio al cliente. 

Muchas de estas tecnologías inmobiliarias tienen paneles integrados que muestran métricas de rendimiento en tiempo real, por lo que la transacción se lleva a cabo por medio de estas, con ello se brinda una mejor experiencia general que implica a ambas partes, vendedor y cliente. 

Por su parte, una estación de precio y valuación en lugar de hacerlo manualmente, es bastante atractiva para las inmobiliarias, las cuales recopilan información de precio generada a computadora y ofrecen con ello, un enfoque más científico que ayuda al asesor inmobiliario, brindando transparencia en la transacción y acelerando la negociación.

Inteligencia artificial

La inteligencia artificial aminoró la carga de los agentes inmobiliarios en muchas formas.

Por su parte, las aplicaciones que pueden imitar el aprendizaje humano y la toma de decisiones que funcionan a través del análisis de datos, se perfeccionan cada vez más y agregan a la industria un plus. En definitiva el internet vino a mejorar la experiencia de usuario y con él llegó la IA con los chatbots como una tendencia de tecnología que podía mantener una conversación con los visitantes a un sitio web el cual resuelve preguntas frecuentes y con ello dejar de lado el tiempo perdido en responderlas recurrentemente. 

Un papel muy importante juega la inteligencia artificial con el fin de analizar miles de datos que sirven para la elaboración de ads en redes sociales y sitios web dirigidos a los consumidores, estos sirven para identificarse como compradores potenciales y generar ventas. 

Una ventaja más de la inteligencia artificial es que también puede ayudar a los asesores inmobiliarios a predecir el precio de cierre de un listado, además de estimar cuándo se cerrará, con esta ventaja en el mercado,  eliminar las conjeturas del precio será relativamente más sencillo manipular las operaciones con una mejor estrategia de marketing. 

Por: Azenet Folch

Hipoteca de bienes inmuebles y los tipos existen

Una hipoteca de bienes raíces se trata de un contrato que se firma para conseguir financiación bancaria al comprar una propiedad. 

La hipoteca para adquirir una propiedad posee una particularidad. Esta es la garantía del préstamo del propio inmueble, que además, queda en manos del deudor en el transcurso que se paga la deuda.

Hipoteca y préstamo hipotecario, ¿Cuál es la diferencia?

Solemos hablar de hipoteca o préstamo hipotecario por igual al referirnos a la financiación que se pide para la compra de una vivienda, el problema es que no significan lo mismo, así que vamos por el inicio. La hipoteca es un derecho real de garantía que asegura que el deudor pagará al acreedor el préstamo concedido para la compra de la vivienda. En caso de no pagar, el acreedor tiene derecho a solicitar la venta del inmueble para satisfacer las cantidades adeudadas.

Por su parte, el  préstamo hipotecario, se refiere al dinero que el banco le presta al comprador para adquirir la vivienda. Por supuesto, este se deberá devolver en un plazo determinado y por él, debe pagar intereses.

Elementos de un contrato de hipoteca

Estos se refiere a 3 elementos principales que son:

Capital

Esta es la cantidad de dinero que el banco presta al comprador para adquirir la casa. Dicho préstamo dependerá de la entidad en la que se pida el dinero prestado, ya que el límite que financian los bancos oscila entre el 80% y el 100% del valor de tasación. En algunos casos se limita a un porcentaje similar del valor de venta, si este es inferior al de tasación.

Interés

Este es el porcentaje que el deudor debe pagar al banco por el capital prestado. En este sentido se toma en cuenta el tipo de hipoteca, meses e interés que pueden ser fijos o variables.

Plazo

Existe como en todo pedimento de dinero, un tiempo establecido para la devolución del mismo más los intereses. Cuando se trata de hipotecas, los periodos de pago suelen ser verdaderamente largos, porque la cantidad del préstamo hipotecario es elevada. Por su parte, el plazo de amortización suele ser menor que las cuotas, pero mayores en los intereses.

Tipos de hipotecas

Hipoteca fija

En este caso no varían durante todo el periodo de duración de la hipoteca. Una ayuda es que son estables y no se ven afectadas por las subidas y bajadas.

Este tipo de interés en el momento de contratar la hipoteca es más elevado y el plazo máximo de amortización es más corto, a diferencia de las hipotecas de interés variable. En el caso de las comisiones por amortización parcial y total también son más altas, por lo que cancelar la hipoteca anticipadamente es más caro.

Hipoteca variable

Su función varía en el tipo de interés que se aplica cuando se produce la revisión. En el caso de que el tipo de interés baje, las cuotas también se reducirán, pero si sube, se encarecerán.

Cuando se trata de hipotecas variables, tienen la ventaja de que los periodos de amortización son más amplios, llegando así a los 40 años y se aprecia que las comisiones son más bajas que otros tipos de hipotecas.

Hipoteca mixta

En este caso se combinan en un periodo inicial con un tipo de interés fijo, en el que las cuotas son estables. En su mayoría, durante los  primeros años del plazo de amortización, existe un tipo de interés variable, en este  las cuotas varían según la evolución del índice de referencia.

¿Cómo elegir la hipoteca correcta?

Elegir una hipoteca es un tanto fácil si te encuentras informado. Estudiar bien las ofertas antes de firmar es imperante. Con sentido de responsabilidad personal debes tener en cuenta un periodo de amortización tan largo como quieras y te convenga como cualquier pequeña diferencia que aparezca (en el interés, las comisiones o los productos combinados) y esta puede suponer una gran cantidad con el tiempo.

Por: Azenet Folch

¿Qué impuestos debo pagar al realizar la compraventa de una casa?

Los impuestos son algo que muchas personas olvidan al momento de realizar la compraventa de una casa. Sin embargo, hay que tenerlos bien presentes si queremos mantener la situación tributaria en orden. No hay que olvidar que, al no cumplir con los impuestos, el inmueble se puede ver envuelto en problemas de índole legal.

Una vez que se ha comprado un inmueble, ambas partes deben cumplir con el pago de impuestos. La persona que compra el inmueble tiene que realizar un pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) o bien el Impuesto de Traslado de Dominio.

En México el ISAI se aplica sin importar la condición en la que se encuentre el inmueble o el tipo de este. Este pago permite al comprador volverse el dueño legal ante la Secretaría de Hacienda. No obstante, el porcentaje a pagar puede variar de estado a estado, aunque en la mayoría del país el pago es del 2%. Este 2% se calcula a partir del valor más alto de la operación.

Por otro lado, en el caso del vendedor, también se tienen que pagar impuestos. La persona que va a vender un inmueble necesita cumplir con el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR). Este impuesto es por la diferencia que hay entre lo que pagó por el inmueble y el precio al que se vendió. Solamente se aplica sobre la utilidad del inmueble.

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El porcentaje por pagar para el ISR no está establecido, varia dependiendo el terreno o tipo de inmueble. Puede inclusive hasta ser del 35% sobre el valor total del inmueble. Empero, existe una opción en la que este impuesto puede exentarse, esto siempre y cuando el valor de la propiedad es de 700,000 Udis, es decir, al menos 4 millones 376 mil pesos.

Este beneficio puede darse únicamente una vez cada tres años y siempre hay que acreditarlo ante un notario público. Por supuesto hay que presentar la documentación correspondiente, además de ser el dueño del inmueble a vender.

No hay que olvidar que esta transacción y pago de impuestos siempre deben ser realizadas ante un notario público. Esto ya que se necesitan realizar operaciones jurídicas para certificar que los involucrados sean las personas que dicen ser y que no haya ningún inconveniente en la operación. Así mismo, hay que recordar que ambas partes deben estar dadas de alta ante Hacienda.

Por: Teresa Maza

Consejos para vender un servicio

Conoce las maneras más eficientes para vender un servicio y no fracasar en el proceso.

Si bien, vender algo en general tiene más o menos las mismas pautas, vender un producto tiene ciertas diferencias a vender un servicio que pueden afectar la manera en la que nos acercamos con la clientela.

Durante años, para mucha gente, vender un servicio es más complicado que vender un producto, puesto que este es intangible y no se puede demostrar hasta que se vive la experiencia del servicio, por lo que la confianza para pagar algo así disminuye y puede levantar una ceja en el cliente por temor a no recibir lo esperado.

Un servicio requiere de otras vías para convencer a los clientes. Por lo que la metodología varía según el tipo de servicio que ofrezcas.

¿Porqué aprender esto? bueno, en la era digital en la que vivimos, todo ha cambiado y la venta de productos ya no es la única vía para ciertos campos en los que se creía que era la manera de hacer negocios. Ya no se venden videojuegos como producto, sino como servicio, lo mismo sucede con las películas y series que se producen actualmente. Incluso varios negocios que vendían ciertos productos tangibles, ahora tienen la posibilidad de ser rentados como servicios, así que, para bien o para mal, las cosas han cambiado.

Si tu idea de negocio es un servicio o necesitas un poco de ayuda, aquí hay unos cuantos consejos para vender un servicio y no morir en el intento.

Demostrar confianza

Si la confianza ya es un punto clave para vender cualquier cosa, para un servicio, es el doble de importante. Dado que lo que vendes no es tangible, como lo mencionamos antes, es más complicado ganar la fiabilidad del cliente, por lo que, conectar con ellos en redes sociales, ofrecer uno que otro beneficio como cupones o descuentos, así como preparar unos cuantos testimonios puede ayudar a atraer gente.

Centrarse en la experiencia

Si tu servicio es algo demasiado raro e innovador en el ámbito, este punto no es complicado, sin embargo, si es algo un poco más común, centrarte en la experiencia del cliente puede ser una buena idea para destacar sobre la competencia y ser un referente. Un valor agregado emocional siempre ayuda.

Diferencíate de tus competidores

Este punto va de la mano con el anterior, pero se enfoca más en algo general, ya sea la imagen que das, tus instalaciones, el servicio o un plus poco común o de mucha calidad que haga destacar tu negocio.

Estos son algunos de los consejos más importantes para destacar tu servicio y poder venderlo más fácilmente si es que apenas vas comenzando o necesitas un pequeño empujón para avivar la chispa de tu negocio. Intentalo, esfuérzate y verás que puede funcionar si sabes adaptarlos a tu ámbito. 

Por: Andrés Barreto

¿Qué es la enajenación de bienes en el sector inmobiliario?

En este post aprenderemos qué es la enajenación de bienes y cómo se lleva a cabo en el rubro inmobiliario. 

De inicio aprenderemos la definición de enajenación de bienes:

La enajenación de bienes se refiere a un derecho a la acción de traspasar bienes de un patrimonio a otro. Esto también podrá ser debido a un hecho o acto jurídico.

Un bien se puede traspasar o transmitir de otras formas como son:

. Compra

. Venta

. Renta

. Donación

Esto también sucede cuando una persona enajena un bien y obtiene un ingreso. Para ello debe pagar un impuesto, como el de cualquier otro acto comercial.

En su mayoría cuando una persona o contribuyente, lleva a cabo una enajenación de un bien inmueble saltan las dudas en relación al tratamiento fiscal en el ISR e IVA que debe aplicarse a los ingresos obtenidos. Una duda más frecuente, es si es obligatorio expedir un CFDI por esta acción o si el notario debe hacerlo a nombre del enajenante.

¿Quién debe emitir el CFDI de enajenación de bienesa inmuebles? 

  • Personas físicas: que contribuyan en el régimen de Actividades Empresariales y Profesionales. Ocurre cuando el inmueble forme parte del activo de la persona física.
  • Personas morales: cuando realicen operaciones traslativas de dominio ante Notario Público.

Quienes comprobarán el costo de adquisición para efectos de deducibilidad y acreditamiento, son los llamados, adquirientes. 

En el caso de que una persona física enajene un inmueble o inmuebles, la figura que deberá formalizar la operación, es el notario. Esto se lleva a cabo calculando el ISR correspondiente y enterarlo por cuenta del contribuyente.

Además de lo anterior, el Notario Público emitirá un CFDI con complemento. Esto sucede cuando las personas físicas o morales no están obligadas a expedir CFDI’s. Sin embargo el “complemento” no es obligación de ser emitido por el Notario Público, en los siguientes casos:

. Por causa de muerte, como herencia o legado.

. A título gratuito o por donación.

. Cuando el enajenante haga constar en el Acta que expedirá el CFDI.

. En el caso de las transmisiones de propiedad donde el Acta no sea por sí misma un comprobante de adquisición.

Al referirnos a los CFDI’s con o sin complemento por enajenación de inmuebles, estos deberán tener adjunto el RFC del enajenante y del adquiriente. El único caso en el que participen residentes en el extranjero podrá utilizarse el RFC y la CURP genérica. 

Las personas físicas residentes en el extranjero, que no tengan un establecimiento permanente en territorio nacional, pero que tengan ingresos por enajenación de inmuebles ubicados en territorio nacional se podría considerar como domicilio fiscal el domicilio de la persona residente en territorio nacional. De esta manera,  podrán actuar a nombre o por cuenta de ellos.

Fuente: QuAdrans Law And Finance

Por: Azenet Folch

¿Cómo funciona el servicio postventa inmobiliaria?

Ofrecer un servicio de postventa inmobiliaria ayudará a tu agencia de bienes raíces a crecer ofreciendo un diferenciador que las demás no tienen. 

¿Qué es un servicio de postventa inmobiliaria?

Se trata del servicio adicional o valor agregado que se le da al cliente después de realizar un negocio de venta de inmuebles. Estos negocios de venta de propiedades, son por lo general, eventos espaciados en la vida de las personas y promueven la buena reputación de tu agencia inmobiliaria si lo sabes ejecutar de buena manera. 

Antes de pensar en una estrategia adecuada para ofrecer una buena postventa inmobiliaria debes plantearte ciertas cuestiones como:

  • El tiempo de respuesta que les das a las solicitudes de los clientes.
  • La amabilidad y atención en el trato, son tu mejor carta.
  • Profesionalidad y calidad en el servicio ofrecido en todas las fases de venta.
  • Seguimiento puntual a los problemas que se le presenten al cliente.
  • Tiempo de ejecución en solicitudes e incidentes.
  • Comprobación de las incidencias más repetidas para trabajar en un plan de reducción de las mismas.

Luego de llevar esto a cabo en una estrategia de postventa, otorgarán la calidad en el trato y una ejecución rápida de las solicitudes de los clientes que muestre profesionalismo y otorgue con ello reputación positiva a tu empresa. 

De inicio, debes tomar en cuenta que una venta no se termina al entregar las llaves sino que también hay que estar atentos a todo lo que ocurra después de cerrar el trato. Cuestiones como papelería incorrecta, fallos en espacios físicos de la vivienda como tuberías rotas, techos con goteras, situaciones negativas con las instituciones bancarias, son algunos problemas que la agencia de bienes raíces deben resolver de la mejor manera y en el menor tiempo posible. El excelente trato al cliente, marca la diferencia en el servicio.

Otra forma para ganar terreno en en buen trato al cliente y elevar sus expectativas es conseguir su confianza de entrada en el vendedor, que a su vez se trasladará en la firma. Es por ello que los servicios postventa proponen poner en alto el renombre que tu firma de agencia inmobiliaria necesita ya que de antemano es bien sabido que el proceso de gestión de venta de una vivienda es difícil y si la toma de contacto con un cliente empieza bien se ahorran pasos en el proceso de cierre del negocio.

¿Cómo mejorar tus ventas inmobiliarias?

Finalmente, para mejorar el servicio de atención al cliente e incrementar los resultados de la postventa inmobiliaria apoyarte en la tecnología y en el marketing de rubro inmobiliario, te dará el potencial que necesitas e incluso es posible que te veas beneficiado con la llegada de más clientes gracias a la buena experiencia de compra que brindaste. 

De esta forma, acciones como usar fotografías de calidad, el home staging virtual (una tecnología de 3D aumentada que ayuda a visualizar una casa), vender la casa en plataformas y lugares de internet, conseguir leads (posibles clientes) inmobiliarios o referidos, será más fácil ya que una buena recomendación es la que te  ayudará a potenciar tu servicio de postventa inmobiliaria.

Por: Azenet Folch 

¿Qué indica la Reforma Fiscal de la compraventa de inmuebles?

Es importante que antes de comprar o vender un bien inmueble, te asegures de conocer la Reforma Fiscal para evitar problemas en el futuro. 

Existe en México una Reforma Fiscal que de acuerdo con la Ley de Impuesto Sobre la Renta están obligados a pagar las personas físicas y morales residentes en México, respecto a todos sus ingresos y de cualquiera que sea la fuente de riqueza de donde procedan.

También los residentes en el extranjero que tengan un establecimiento permanente en el país (negocio, sucursales, agencias, oficinas, fábricas, talleres, instalaciones, minas, canteras o cualquier lugar de exploración, extracción o explotación de recursos naturales), respecto de los ingresos atribuibles al establecimiento permanente.

¿Cómo se llevan a cabo dichos pagos y cuáles son los casos?

Apartir de este año 2020, al vender una vivienda con valor superior a las 700 mil UDIS, es decir, 3.5 millones de pesos aproximadamente, deberás pagar ISR con respecto a  la ganancia obtenida a partir de la venta de ese bien inmueble.

El pago de impuestos estará exento solamente quienes vendan un bien inmueble por un de hasta 3 millones 500 pesos aproximadamente.

En estos casos, sólo el notario será quien pueda dar el monto exacto que se deberá enterar al Servicio de Administración Tributaria, SAT.

¿Qué trabajo ejerce el notario?

Para obtener el cálculo se deberá actualizar el precio original de la vivienda, ya que si el inmueble tiene unos 20 años de haber sido construido, necesitará una cifra real tomando en cuenta la plusvalía o minusvalía de la propiedad, además del Índice de Precios y Cotizaciones, IPC, y el monto de ganancia que se tendrá en todo caso, por la venta de la vivienda y atención aquí, porque siempre es bueno pedir una clara explicación de cómo el notario llegó a esa cifra y que lo comprendas. 

Deducciones

También debes saber que es necesario que guardes las facturas electrónicas del mantenimiento y mejoras que se hayan hecho al patrimonio, ya que se podrán realizar algunas deducciones sobre el impuesto que se deba pagar y de igual manera se toma en cuenta deducir los gastos que se hicieron por poner la vivienda a nombre del propietario actual antes de venderla y las comisiones de la inmobiliaria en caso de que se haya utilizado sus servicios.

Toma en cuenta que si en un periodo de cinco años se lleva a cabo la transacción de una segunda vivienda, de deberá pagar ISR por segunda operación sea cual fuere su precio.

¿Donaciones de vivienda están exentas?

Las donaciones de vivienda en línea directa (de padres a hijos, entre hermanos y de abuelos a nietos) se encuentran exentas de ISR, sólo deben pagarse los impuestos locales como el Impuesto por Adquisición de Inmuebles.

Remates bancarios

Esta forma de compra,obliga al pago del impuesto ya que al adquirir un inmueble de estas características, se entiende que se obtiene una ganancia por haber comprado por debajo de su valor catastral o de avalúo. En este caso, si la vivienda fue adquirida por un 10% debajo de su valor, no estará gravada con este impuesto.

¿Terrenos?

Al vender un terreno, pasa lo mismo, la ganancia que se obtenga de la operación también deberá pagar impuesto.

Crédito hipotecario

Al tratarse de una persona física que posee un crédito hipotecario vigente, se pordá deducir los intereses generados, pero no en su totalidad, sino sólo hasta el equivalente del 10% de tus ingresos anuales o 4 SMG ($94,400 pesos), lo que resulte menor.

Al respecto, la Ley del ISR 2014 especifica que las personas físicas residentes en el país para calcular su impuesto anual podrán deducir: «Los intereses reales efectivamente pagados en el ejercicio por créditos hipotecarios destinados a la adquisición de su casa habitación contratados con las instituciones integrantes del sistema financiero, siempre que el monto total de los créditos otorgados por dicho inmueble no exceda de 750 mil UDIS ($3,787,500.00 pesos aproximadamente). Se consideran como intereses reales el monto en el que los intereses efectivamente pagados en el ejercicio excedan al ajuste anual por inflación del mismo ejercicio.»

Las deducciones personales de personas físicas, se restringen a 4 SMG ($94,400 pesos aproximadamente) o 10% de los ingresos adquiridos, incluyendo aquellos por los que no se pague el impuesto.

Así mismo, de acuerdo a la Ley Antilavado no se pueden hacer operaciones de compraventa de vivienda en efectivo, por lo que siempre se necesitará de un notario para verificar quién está vendiendo el inmueble y realice el cálculo de los impuestos a pagar. 

Este pago el notario lo realiza de forma directa ante al SAT.

¿Qué impuestos se deben  pagar?

·  ISR al comprar un inmueble por debajo de su valor catastral o de avalúo

·  Impuesto por adquisición o traslado de dominio

·  Derechos de Registro Público

¿Y al vender?

·  ISR sobre la ganancia a partir de la venta del inmueble

·  Certificados para demostrar que la vivienda se encuentra al corriente de pagos, como agua y predial.

Por: Azenet Folch 

Razones por las que falla un contrato de compraventa de un inmueble

Un contrato de compraventa de un bien inmueble, debería brindar seguridad a ambas partes, comprador, vendedor; ¿Qué pasa cuando falla el contrato?

Hay razones específicas por las que un contrato de compraventa privado en CDMX o algun sitio de México falla y es que la realidad es que este debería brindar la seguridad que cualquiera de las dos partes, comprador o vendedor, pero no todos cuentan con los conocimientos suficientes para conocer las cláusulas en las cuales poner foco para librarse de problemas o ahorrarse gastos innecesarios y ahora te las decimos.

La firma de un contrato privado de compraventa de una casa, de un departamento o de un terreno, es un documento de seguridad que representa y refleja los acuerdos entre las partes alrededor de una compraventa inmobiliaria, antes de llegar a la firma de escritura pública de compraventa con un notario público.

Cuál es su principal función y beneficio

A veces, un contrato de compraventa refleja casos en donde dicho contrato privado, pasa a ser un instrumento que complica y daña la operación de compraventa inmobiliaria y se debe a 3 causas principalmente: 

  1. Falta de conocimiento del estado legal del inmueble que es objeto del contrato de compraventa de inmuebles.
  2. Falta de conocimiento sobre el tipo específico de contrato a ser utilizado.
  3. Falta de cláusulas especiales que se adapten al caso en particular.

La firma de un contrato, sea cual sea su naturaleza, se llega a pensar por quienes lo celebran como un documento «provisional», como si el mismo no produjera ningún efecto jurídico o legal entre las partes y esto es un error, ya que tiene más legitimidad de lo que creen.

En su mayoría, la celebración de un contrato entre particulares se llama «privado» y se tiene la falsa creencia de que en la elaboración y firma del mismo no es necesaria la presencia y asesoría de especialistas en la materia. Es decir, se piensa de forma errada y se cree que las partes y los asesores inmobiliarios, al utilizar formatos de contrato, están en lo correcto en su redacción y alcance legal.

En su mayoría poseen errores desde el punto de vista legal, ya que se copian los artículos relativos del Código Civil para la Ciudad de México, que son aplicables a este tipo de contratos como:

Artículo 21. La ignorancia de las leyes no excusa su cumplimiento; pero los jueces teniendo en cuenta el notorio atraso intelectual de algunos individuos, su apartamiento de las vías de comunicación o su miserable situación económica, podrán, si está de acuerdo el Ministerio Público, eximirlos de las sanciones en que hubieren incurrido por la falta de cumplimiento de la ley que ignoraban, o de ser posible, concederles un plazo para que la cumplan; siempre que no se trate de leyes que afecten directamente al interés público.

Artículo 1796. Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la Ley. Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias que, según su naturaleza son conforme a la buena fe, al uso o a la ley…

Artículo 1797. La validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

Artículo 1832. En los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, sin que para la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, fuera de los casos expresamente designados por la ley.

Artículo 2226. La nulidad absoluta por regla general no impide que el acto produzca provisionalmente sus efectos, los cuales serán destruídos retroactivamente cuando se pronuncie por el juez la nulidad. De ella puede prevalerse todo interesado y no desaparece por la confirmación o la prescripción.

Artículo 2227. La nulidad es relativa cuando no reúne todos los caracteres enumerados en el artículo anterior. Siempre permite que el acto produzca provisionalmente sus efectos.

Artículo 2228. La falta de forma establecida por la ley, si no se trata de actos solemnes, así como el error, el dolo, la violencia, la lesión, y la incapacidad de cualquiera de los autores del acto, produce la nulidad relativa del mismo.

Por lo tanto y sin lugar a duda, la fuente más importante de problemas a nivel legal y todos los malos entendidos surgen alrededor del contrato privado de compraventa, cuando tienen como base el desconocimiento del estado legal del inmueble a ser comprado o vendido.

El consejo es que al tener la dictaminación y estudio legal profundo del inmueble a ser vendido o comprado, es contar con un profesional en derecho inmobiliario, quien pueda sugerir a comprador y vendedor, el mejor tipo de contrato privado a firmar.

Por: Azenet Folch