Comisionista inmobiliario: Cómo estructurar el negocio inmobiliario legalmente

El aspecto corporativo de un comisionista inmobiliario, habla de cómo estructurar el negocio inmobiliario correctamente.

Un comisionista inmobiliario trabaja desde la comodidad de su casa de manera independiente, o bien de forma corporativa en una firma. A continuación te mostramos algunos aspectos que identifican este par de maneras más comunes de trabajo, de un comisionista inmobiliario. 

Persona física

Al llevar a cabo la apertura de un negocio dedicado a la adquisición o enajenación de inmuebles en nombre propio o en nombre de su comitente, una persona física, deberá cubrir ciertos aspectos para desempeñar actividades como comisionista, que son:

1. Estar habilitado para realizar actos de comercio. No pueden ejercer el comercio: A) Los corredores; B) Los quebrados que no hayan sido rehabilitados; y C) Los que por sentencia ejecutoriada hayan sido condenados por delitos contra la propiedad, incluyendo en éstos la falsedad, el peculado, el cohecho y la concusión.

2. Obtener el Registro Federal de Contribuyentes.

3. Llevar a cabo la apertura de una cuenta bancaria.

4. Obtener el Registro Patronal en el Instituto Mexicano del Seguro Social, en caso de contar con trabajadores.

5. Contar con comprobantes fiscales (facturas).

6. Obtener la Licencia de Funcionamiento del municipio en donde se ubiquen sus oficinas.

7. Llevar y mantener un sistema de contabilidad adecuado.

El artículo 16, 17 y 35 del Código de Comercio en vigor, establece las siguientes obligaciones adicionales a las ya mencionadas:

a) Publicar, por medio de la prensa, de la calidad mercantil; con sus circunstancias esenciales, y en su oportunidad, de las modificaciones que se adopten;

b) Inscribir en el Registro Público de Comercio, de los documentos cuyo tenor y autenticidad deben hacerse notorios;

c) Mantener un sistema de contabilidad conforme al artículo 33.

d) Conservar la correspondencia que tenga relación con el giro del comerciante.

e) Informar sobre la apertura del establecimiento o despacho de su propiedad, por los medios de comunicación que sean idóneos, en las plazas en que tengan domicilio, sucursales, relaciones o corresponsables mercantiles; esta información dará a conocer el nombre del establecimiento o despacho, su ubicación y objeto; si hay persona encargada de su administración, su nombre y firma; si hay compañía, su naturaleza, la indicación del gerente o gerentes, la razón social o denominación y la persona o personas autorizadas para usar una u otra, y la designación de las casas, sucursales o agencias, si las hubiere;

f) Dar parte, en igual forma, de las modificaciones que sufra cualquiera de las circunstancias antes referidas; y

g) Llevar un Libro Mayor en el que se deberán anotar, como mínimo y por lo menos una vez al mes, los nombres o designaciones de las cuentas de la contabilidad, su saldo al final del período de registro inmediato anterior, el total de movimientos de cargo o crédito a cada cuenta en el período y su saldo final.

Persona moral

Esta forma es viable, cuando dos o más personas físicas se asocian con el objeto de llevar a cabo la apertura de un negocio dedicado a la adquisición o enajenación de inmuebles por cuenta propia o a favor de terceros.

Una persona moral se deberá llevar a cabo lo siguientes planteamientos para hacer florecer su negocios: 

1. Obtener de la Secretaría de Relaciones Exteriores el permiso para constituir una persona moral de naturaleza mercantil.

2.   Acudir ante notario público a formalizar el Contrato de Constitución Social e inscribirlo en el Registro Público de Comercio.

3. Obtener el Registro Federal de Contribuyentes de la persona moral.

4. En caso de que la persona moral cuente con inversión extranjera, se deberá de inscribir en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras.

5. Apertura de libros corporativos.

6. Llevar un libro de Actas de Asambleas y un libro de Actas de las Juntas del Consejo de Administración, en su caso.

7. Emisión de acciones o certificados de contribución (partes sociales).

8. Llevar a cabo la apertura de una cuenta bancaria.

9. Obtener el Registro Patronal en el Instituto Mexicano del Seguro Social, en caso de contar con trabajadores.

10. Contar con comprobantes fiscales (facturas).

11. Obtener la Licencia de Funcionamiento del municipio en donde se ubiquen sus oficinas.

12. Llevar y mantener un sistema de contabilidad adecuado.

Independientemente de la forma en que se operará el negocio inmobiliario, el Comisionista Inmobiliario deberá tomar en cuenta dos ámbitos trascendentales:

I. El Ámbito Interno: Se refiere a las relaciones que el Comisionista Inmobiliario sostendrá con las personas que lo asistirán a llevar la organización y el correcto funcionamiento de la empresa. Dentro del ámbito interno podemos incluir:

  • Arrendador: Persona física que otorga al Comisionista Inmobiliario, el uso y goce del inmueble en donde se ubicarán sus oficinas, en caso de no ser propietario del Inmueble.
  • Trabajadores: persona física que presta al Comisionista Inmobiliario un trabajo personal subordinado. Se entiende por trabajo toda actividad humana, intelectual o material, independientemente del grado de preparación técnica requerido por cada profesión u oficio.
  • Comisionistas Laborales: Personas físicas que prestan al Comisionista Inmobiliario un servicio subordinado y personal, relacionado con actividades de venta de bienes o servicios a cambio de un salario determinado en una prima o porcentaje del valor de lo vendido. Son personas que desempeñan sus actividades de manera permanente y personal como agentes de comercio, seguros, ventas, viajantes, propagandistas y otros semejantes.
  • Comisionistas Mercantiles: Personas físicas o morales independientes, llamados comisionistas, a los que el Comisionista Inmobiliario les otorga un mandato para que desempeñen una actividad de comercio, consistente en la promoción y venta de bienes inmuebles, entre otras. Las personas físicas o morales independientes podrán prestar esta actividad en forma personal o a través de terceros; estos actuarán bajo la responsabilidad del comisionista.

II. El Ámbito Externo: Establece el tipo de relación que el Comisionista Inmobiliario mantendrá con los vendedores o compradores que represente. Los contratos más comunes para acreditar dicha relación, son los siguientes:

  • Contrato de Comisión Mercantil: Contrato entre el Comisionista Inmobiliario y un tercero, por medio del cual le otorga un Mandato aplicado a actos concretos de comercio, para adquirir, promover, enajenar y arrendar bienes con el propósito de especulación comercial.
  • Contrato de Promesa para otorgar una Escritura Pública de Enajenación (compraventa, fideicomiso traslativo de dominio, etc.): Es aquél en el que se pacta celebrar una operación de transmisión de propiedad en lo futuro. El Comisionista Inmobiliario podrá celebrar este tipo de contratos cuando esté expresamente facultado para ello.
  • Contrato de Mandato: Contrato por el que el mandatario se obliga a ejecutar por cuenta del Comisionista Inmobiliario (mandante) los actos jurídicos que éste le encarga.
  • Contrato de Arrendamiento: Contrato por el que una persona concede a otra el uso o el goce temporal de una cosa mediante un precio cierto, aun cuando a este contrato las partes le dieren cualesquiera otras denominaciones. Por lo general, el Comisionista Inmobiliario gestiona y articula este tipo de acuerdos y vincula a las partes (arrendador y arrendatario) para que celebren este contrato.
  • Convenio de Mediación: Contrato por medio del cual el Comisionista Inmobiliario emplea a un tercero para que éste aumente la cartera de clientes de aquél y busque oportunidades de negocio acercando a las partes.
  • Convenio de Agencia: Acuerdo por medio del cual el Comisionista Inmobiliario emplea a un tercero para que éste abra una sucursal, o nombra a una persona física como agente, para así lograr aumentar la clientela, proyección comercial, y en general, actuar en representación del Comisionista Inmobiliario. El agente actúa en nombre y por cuenta del Comisionista Inmobiliario.
  • Contrato de Prestación de Servicios de Tiempo Compartido: Acto jurídico por el cual se concede a una persona el uso, goce y demás derechos que se convengan sobre un bien o parte del mismo, ya sea una unidad cierta, considerada en lo individual o una unidad variable dentro de una clase determinada, durante un período específico, a intervalos previamente establecidos, determinados o determinables. Al igual que en el Contrato de Arrendamiento, el Comisionista Inmobiliario gestiona y articula este tipo de acuerdos y vincula a las partes (arrendador y arrendatario) para que celebren este contrato.
  • Contrato de Fideicomiso Irrevocable Traslativo de Dominio, que incluya el “Fractional Ownership”: Contrato por medio del cual, a través de un Contrato de Fideicomiso Traslativo de Dominio, el propietario de un inmueble otorga el uso y goce del mismo a un tercero, por un tiempo cierto y determinado, sujeto al cumplimiento de las condiciones que se estipulen en el mencionado Contrato de Fideicomiso.

Por: Azenet Folch

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