¿Qué indica la Reforma Fiscal de la compraventa de inmuebles?

Es importante que antes de comprar o vender un bien inmueble, te asegures de conocer la Reforma Fiscal para evitar problemas en el futuro. 

Existe en México una Reforma Fiscal que de acuerdo con la Ley de Impuesto Sobre la Renta están obligados a pagar las personas físicas y morales residentes en México, respecto a todos sus ingresos y de cualquiera que sea la fuente de riqueza de donde procedan.

También los residentes en el extranjero que tengan un establecimiento permanente en el país (negocio, sucursales, agencias, oficinas, fábricas, talleres, instalaciones, minas, canteras o cualquier lugar de exploración, extracción o explotación de recursos naturales), respecto de los ingresos atribuibles al establecimiento permanente.

¿Cómo se llevan a cabo dichos pagos y cuáles son los casos?

Apartir de este año 2020, al vender una vivienda con valor superior a las 700 mil UDIS, es decir, 3.5 millones de pesos aproximadamente, deberás pagar ISR con respecto a  la ganancia obtenida a partir de la venta de ese bien inmueble.

El pago de impuestos estará exento solamente quienes vendan un bien inmueble por un de hasta 3 millones 500 pesos aproximadamente.

En estos casos, sólo el notario será quien pueda dar el monto exacto que se deberá enterar al Servicio de Administración Tributaria, SAT.

¿Qué trabajo ejerce el notario?

Para obtener el cálculo se deberá actualizar el precio original de la vivienda, ya que si el inmueble tiene unos 20 años de haber sido construido, necesitará una cifra real tomando en cuenta la plusvalía o minusvalía de la propiedad, además del Índice de Precios y Cotizaciones, IPC, y el monto de ganancia que se tendrá en todo caso, por la venta de la vivienda y atención aquí, porque siempre es bueno pedir una clara explicación de cómo el notario llegó a esa cifra y que lo comprendas. 

Deducciones

También debes saber que es necesario que guardes las facturas electrónicas del mantenimiento y mejoras que se hayan hecho al patrimonio, ya que se podrán realizar algunas deducciones sobre el impuesto que se deba pagar y de igual manera se toma en cuenta deducir los gastos que se hicieron por poner la vivienda a nombre del propietario actual antes de venderla y las comisiones de la inmobiliaria en caso de que se haya utilizado sus servicios.

Toma en cuenta que si en un periodo de cinco años se lleva a cabo la transacción de una segunda vivienda, de deberá pagar ISR por segunda operación sea cual fuere su precio.

¿Donaciones de vivienda están exentas?

Las donaciones de vivienda en línea directa (de padres a hijos, entre hermanos y de abuelos a nietos) se encuentran exentas de ISR, sólo deben pagarse los impuestos locales como el Impuesto por Adquisición de Inmuebles.

Remates bancarios

Esta forma de compra,obliga al pago del impuesto ya que al adquirir un inmueble de estas características, se entiende que se obtiene una ganancia por haber comprado por debajo de su valor catastral o de avalúo. En este caso, si la vivienda fue adquirida por un 10% debajo de su valor, no estará gravada con este impuesto.

¿Terrenos?

Al vender un terreno, pasa lo mismo, la ganancia que se obtenga de la operación también deberá pagar impuesto.

Crédito hipotecario

Al tratarse de una persona física que posee un crédito hipotecario vigente, se pordá deducir los intereses generados, pero no en su totalidad, sino sólo hasta el equivalente del 10% de tus ingresos anuales o 4 SMG ($94,400 pesos), lo que resulte menor.

Al respecto, la Ley del ISR 2014 especifica que las personas físicas residentes en el país para calcular su impuesto anual podrán deducir: «Los intereses reales efectivamente pagados en el ejercicio por créditos hipotecarios destinados a la adquisición de su casa habitación contratados con las instituciones integrantes del sistema financiero, siempre que el monto total de los créditos otorgados por dicho inmueble no exceda de 750 mil UDIS ($3,787,500.00 pesos aproximadamente). Se consideran como intereses reales el monto en el que los intereses efectivamente pagados en el ejercicio excedan al ajuste anual por inflación del mismo ejercicio.»

Las deducciones personales de personas físicas, se restringen a 4 SMG ($94,400 pesos aproximadamente) o 10% de los ingresos adquiridos, incluyendo aquellos por los que no se pague el impuesto.

Así mismo, de acuerdo a la Ley Antilavado no se pueden hacer operaciones de compraventa de vivienda en efectivo, por lo que siempre se necesitará de un notario para verificar quién está vendiendo el inmueble y realice el cálculo de los impuestos a pagar. 

Este pago el notario lo realiza de forma directa ante al SAT.

¿Qué impuestos se deben  pagar?

·  ISR al comprar un inmueble por debajo de su valor catastral o de avalúo

·  Impuesto por adquisición o traslado de dominio

·  Derechos de Registro Público

¿Y al vender?

·  ISR sobre la ganancia a partir de la venta del inmueble

·  Certificados para demostrar que la vivienda se encuentra al corriente de pagos, como agua y predial.

Por: Azenet Folch 

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